สรุปแล้ว บ้านคือทรัพย์สิน หรือหนี้สิน ?

บทนำ

      คำถามที่ว่าบ้านคือทรัพย์สินหรือหนี้สินเป็นประเด็นสำคัญอย่างยิ่งในการวางแผนการเงินส่วนบุคคล เนื่องจากการตัดสินใจซื้อบ้านมักเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ที่สุดในชีวิตของคนส่วนใหญ่ ความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้มีความหลากหลาย บางคนมองว่าบ้านเป็นทรัพย์สินที่มีค่าและสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว ในขณะที่บางคนมองว่าเป็นภาระทางการเงินที่ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายต่างๆ บทความนี้มีเป้าหมายที่จะนำเสนอข้อมูลที่รอบด้านและช่วยให้ผู้อ่านเข้าใจถึงมุมมองต่างๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจทางการเงินของตนเองได้อย่างเหมาะสม

ความหมายของทรัพย์สินและหนี้สิน

      ในการทำความเข้าใจว่าบ้านคือทรัพย์สินหรือหนี้สิน สิ่งสำคัญคือต้องทราบความหมายที่แท้จริงของคำทั้งสองนี้ในบริบทของการเงินส่วนบุคคล

ทรัพย์สิน (Asset): หมายถึง สิ่งใดก็ตามที่คุณเป็นเจ้าของและมีมูลค่าทางเศรษฐกิจ  ทรัพย์สินสามารถเปลี่ยนเป็นเงินสดได้ สร้างรายได้ หรือลดค่าใช้จ่ายในอนาคต  ตัวอย่างของทรัพย์สินส่วนบุคคล ได้แก่ เงินสดในบัญชีธนาคาร หุ้น กองทุน รถยนต์ อสังหาริมทรัพย์ (รวมถึงบ้าน) ทองคำ และของสะสมที่มีค่า  ทรัพย์สินมีทั้งประเภทที่มีตัวตน เช่น บ้านและรถยนต์ ³ และไม่มีตัวตน เช่น หุ้นและสิทธิบัตร  คำจำกัดความที่สำคัญคือ ทรัพย์สินควรมีศักยภาพในการให้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นในรูปของกระแสเงินสด มูลค่าที่เพิ่มขึ้น หรือการลดภาระค่าใช้จ่าย ³

หนี้สิน (Liability): หมายถึง ภาระผูกพันทางการเงิน หรือเงินที่คุณเป็นหนี้ผู้อื่น ซึ่งจะต้องชำระคืนในอนาคต  ตัวอย่างของหนี้สินส่วนบุคคล ได้แก่ เงินกู้บ้าน (mortgage) เงินกู้รถ เงินกู้นักเรียน หนี้บัตรเครดิต และหนี้สินส่วนบุคคลอื่นๆ  หนี้สินสามารถแบ่งออกได้เป็นหนี้สินระยะสั้น เช่น หนี้บัตรเครดิต  และหนี้สินระยะยาว เช่น เงินกู้บ้าน  ขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการชำระคืน  หนี้สินเป็นภาระผูกพันที่ต้องชำระคืน ซึ่งส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดและมูลค่าสุทธิของคุณ

ตารางที่ 1: เปรียบเทียบทรัพย์สินและหนี้สิน

คุณสมบัติหลัก	ทรัพย์สิน	หนี้สิน
วัตถุประสงค์	สร้างรายได้, เพิ่มมูลค่า, หรือลดค่าใช้จ่าย	ต้องชำระคืนในอนาคต
ผลกระทบต่อมูลค่าสุทธิ	เพิ่มมูลค่าสุทธิ	ลดมูลค่าสุทธิ
ตัวอย่าง	เงินสด, หุ้น, บ้าน, รถยนต์	เงินกู้บ้าน, เงินกู้รถ, หนี้บัตรเครดิต

มุมมองที่ 1: บ้านคือทรัพย์สิน

      หลายคนมองว่าบ้านเป็นทรัพย์สินที่สำคัญด้วยเหตุผลหลายประการ ประการแรกคือ การสร้างส่วนของผู้ถือหุ้น (Equity building) เมื่อคุณผ่อนชำระเงินกู้บ้าน ส่วนหนึ่งของเงินที่จ่ายไปจะช่วยลดเงินต้นและเพิ่มสัดส่วนความเป็นเจ้าของในบ้านของคุณ  การผ่อนบ้านอย่างต่อเนื่องจึงเป็นการสะสมมูลค่าความเป็นเจ้าของในระยะยาว 

      ประการที่สองคือ ศักยภาพในการเพิ่มมูลค่า (Appreciation potential) มูลค่าของบ้านมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่ดีและมีความต้องการสูง  ข้อมูลทางประวัติศาสตร์บ่งชี้ว่ามูลค่าบ้านมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระยะยาว  ซึ่งเป็นการสร้างความมั่งคั่งให้กับเจ้าของบ้านเมื่อเวลาผ่านไป

      ประการที่สามคือ ผลประโยชน์ทางภาษี (Tax benefits) ในหลายประเทศ รวมถึงประเทศไทย อาจมีสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับผู้มีบ้าน เช่น การลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน ²⁶ สิทธิประโยชน์เหล่านี้ช่วยลดภาระทางการเงินโดยรวมของการเป็นเจ้าของบ้าน

      ประการที่สี่คือ ความมั่นคงและหลักประกัน (Stability and security) การมีบ้านเป็นของตัวเองให้ความรู้สึกมั่นคงในชีวิตและทรัพย์สิน  นอกจากนี้ บ้านยังสามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการขอสินเชื่ออื่นๆ ได้อีกด้วย

      ประการที่ห้าคือ การออมทรัพย์แบบบังคับ (Forced saving) สำหรับหลายๆ คน การมีภาระผ่อนบ้านในแต่ละเดือนเปรียบเสมือนการออมเงินอย่างสม่ำเสมอ เนื่องจากเงินส่วนหนึ่งที่จ่ายไปจะถูกสะสมเป็นส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้าน 

      ประการสุดท้ายคือ ศักยภาพในการสร้างรายได้ (Income potential) หากบ้านของคุณมีพื้นที่เหลือ หรือหากคุณซื้อบ้านเพื่อการลงทุนโดยเฉพาะ คุณสามารถปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้เพิ่มเติมได้ ²⁷ ซึ่งจะทำให้บ้านกลายเป็นทรัพย์สินที่สร้างกระแสเงินสดได้

มุมมองที่ 2: บ้านคือหนี้สิน

      ในอีกมุมมองหนึ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแนวคิดของ Robert Kiyosaki ผู้เขียนหนังสือ "พ่อรวยสอนลูก" บ้านอาจถูกมองว่าเป็นหนี้สินมากกว่าทรัพย์สิน Kiyosaki ให้เหตุผลว่า ภาระผูกพันในการผ่อนชำระ (Mortgage obligations) ทำให้บ้านเป็นสิ่งที่นำเงินออกจากกระเป๋าของคุณในทุกเดือน เงินที่จ่ายไปกับค่าผ่อนบ้านไม่ได้สร้างรายได้ในทันที แต่กลับเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องแบกรับ

      นอกจากนี้ ยังมี ค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง (Ongoing expenses) ที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของบ้าน เช่น ภาษีที่ดิน ค่าประกันภัยบ้าน ค่าบำรุงรักษา และค่าซ่อมแซมต่างๆ  ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นเงินที่ต้องจ่ายออกไปอย่างสม่ำเสมอและอาจมีจำนวนมาก ซึ่งทำให้บ้านเป็นภาระทางการเงินอย่างต่อเนื่อง

      อีกประเด็นหนึ่งคือ การสูญเสียโอกาสในการลงทุนอื่น (Opportunity cost of investment) เงินจำนวนมากที่ถูกนำไปใช้ในการซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นเงินดาวน์หรือเงินผ่อน อาจมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าหากนำไปลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่น 

      ในมุมมองของ Kiyosaki บ้านที่ไม่สร้างรายได้คือหนี้สิน (Non-income generating primary residence as a liability) เขาเชื่อว่าทรัพย์สินที่แท้จริงคือสิ่งที่นำเงินเข้ากระเป๋า ในขณะที่หนี้สินคือสิ่งที่นำเงินออกจากกระเป๋า ดังนั้น หากบ้านที่คุณอยู่อาศัยเองไม่ได้สร้างรายได้ใดๆ ก็ถือเป็นหนี้สิน 

ความแตกต่างระหว่างบ้านเพื่ออยู่อาศัยและบ้านเพื่อการลงทุน

      การพิจารณาว่าบ้านคือทรัพย์สินหรือหนี้สินอาจขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของบ้าน หากคุณซื้อ บ้านเพื่ออยู่อาศัย (Primary Residence) วัตถุประสงค์หลักคือการมีที่พักพิงที่มั่นคงและตอบสนองความต้องการของครอบครัว  แม้ว่าบ้านประเภทนี้อาจมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว แต่ค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่จะเกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาและการอยู่อาศัยเอง

      ในทางตรงกันข้าม หากคุณซื้อ บ้านเพื่อการลงทุน (Investment Property) วัตถุประสงค์หลักคือการสร้างรายได้ ไม่ว่าจะเป็นค่าเช่า หรือกำไรจากการขายต่อ  บ้านประเภทนี้ถูกประเมินมูลค่าจากศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนทางการเงิน หากบ้านถูกนำมาปล่อยเช่าและสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ ก็สามารถพิจารณาได้ว่าเป็นทรัพย์สินที่แท้จริง  ดังนั้น แม้บ้านเพื่ออยู่อาศัยอาจถูกมองว่าเป็นหนี้สินในบางมุมมอง แต่ก็สามารถกลายเป็นทรัพย์สินได้หากถูกนำมาใช้เพื่อสร้างรายได้

บ้านกับการคำนวณมูลค่าสุทธิ

      บ้านมีบทบาทสำคัญในการคำนวณ มูลค่าสุทธิ (Net Worth) ส่วนบุคคล ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความมั่งคั่งทางการเงินของคุณ มูลค่าสุทธิคำนวณโดยการนำทรัพย์สินทั้งหมดที่คุณเป็นเจ้าของมาหักลบด้วยหนี้สินทั้งหมด  ในการคำนวณนี้ มูลค่าตลาดของบ้าน (Market value of the house) จะถูกรวมเป็นทรัพย์สินของคุณ  ในขณะที่ ยอดคงค้างของเงินกู้บ้าน (Outstanding mortgage balance) จะถูกนับเป็นหนี้สิน  ส่วนของผู้ถือหุ้น (Equity) ซึ่งคำนวณจากมูลค่าบ้านลบด้วยยอดหนี้เงินกู้ แสดงถึงมูลค่าที่แท้จริงที่คุณเป็นเจ้าของในบ้าน และเป็นส่วนหนึ่งของความมั่งคั่งของคุณ  อย่างไรก็ตาม นักวางแผนการเงินบางคนอาจเลือกที่จะไม่รวมมูลค่าบ้านหลักในการคำนวณมูลค่าสุทธิที่สามารถนำไปใช้ในอนาคตได้ เนื่องจากบ้านเป็นปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีวิต 

บทสรุปและข้อคิด

      โดยสรุปแล้ว การพิจารณาว่าบ้านคือทรัพย์สินหรือหนี้สินสามารถมองได้จากหลายมุมมองและขึ้นอยู่กับบริบททางการเงินของแต่ละบุคคล ในแง่ของการสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว บ้านมีศักยภาพในการเป็นทรัพย์สินที่มีค่าผ่านการสร้างส่วนของผู้ถือหุ้นและการเพิ่มมูลค่า อย่างไรก็ตาม การเป็นเจ้าของบ้านก็มาพร้อมกับภาระทางการเงินที่ต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนบ้าน ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และภาษีต่างๆ การพิจารณาว่าบ้านคือทรัพย์สินหรือหนี้สินสำหรับคุณ ควรคำนึงถึงเป้าหมายทางการเงินส่วนบุคคล สถานการณ์ทางการเงินในปัจจุบัน และระยะเวลาที่คุณวางแผนที่จะเป็นเจ้าของบ้าน การจัดการบ้านอย่างมีประสิทธิภาพ เช่น การวางแผนการผ่อนชำระอย่างรอบคอบ การบำรุงรักษาบ้านอย่างสม่ำเสมอ และการพิจารณาถึงศักยภาพในการสร้างรายได้ (หากมี) จะช่วยให้บ้านกลายเป็นทรัพย์สินที่แข็งแกร่งและมั่นคงในระยะยาวได้